Por Fernando Casarín, Paola del Río, Alejandra Partida y Raquel Johannsen
¡Se vende Guadalajara! Como un anuncio en el periódico, la ciudad se ofrece al mejor postor. Las cifras cuentan una historia sin adornos: más de mil viviendas vacías en el corazón histórico, colonias donde más del 90% de las casas permanecen vacías, y 225 mil hogares en condiciones precarias. Los barrios pasaron de llenarse de escaparates a ser escaparates, mientras el precio del suelo sube a las órdenes de la especulación de unos pocos. La radiografía de una metrópoli donde el derecho a tener un techo se cotiza en la bolsa, y donde la pregunta ya no es quién vive aquí, sino a quién le pertenece.
El auge de plataformas como Airbnb es una de las causas del aumento de los precios de la vivienda, ya que, al permitir alquileres temporales a precios más altos que los del mercado tradicional, reduce la oferta disponible para residentes permanentes. Este fenómeno, que genera una fluctuación de precios similar a la inestabilidad de una moneda, dificulta el acceso a viviendas asequibles. Además, si las políticas urbanas se enfocan solo en el uso del suelo sin regular adecuadamente estas plataformas, se corre el riesgo de encarecer aún más las viviendas y desplazar a las comunidades locales, al priorizar los intereses turísticos sobre las necesidades de los habitantes permanentes.
¿Nuevas casas para las personas, o para los huéspedes?
Para Andrés de la Peña, periodista y especialista en temas de vivienda, la gentrificación es un problema multicausal que se resume en una frase: Hay gente sin casa y casas sin gente. En el centro histórico, no solo de Guadalajara, sino también de Zapopan, y en varias zonas como el oriente de la ciudad hay una gran cantidad de inmuebles abandonados, deteriorados o en procesos intestados.
“Esto es un problema porque los precios del suelo no se ajustan ni siquiera a lo que puede pagar una desarrolladora, los precios del suelo están ajustados a lo que pueden pagar los inversionistas”, señaló Andrés.
Existe una tendencia que resalta las colonias con más presencia de Airbnb: mientras más bajo es el precio promedio, son las más explotadas por el desarrollo inmobiliario en los últimos cinco años, evidenciando la tendencia clara de Airbnb por aprovechar los barrios más pobres para desplazar a los habitantes y reemplazarlos por clientes de la plataforma.
Tomando datos del Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco (IIEG), se calculó el promedio de incremento de oferta de casas y departamentos en venta anuales en los últimos cinco años. Comparando estos datos con las colonias que más viviendas completas tienen registradas en la plataforma de Airbnb, y el precio promedio de la venta de viviendas de este año, vemos que colonias como Zona Centro (que cuenta con 847 viviendas registradas con Airbnb, haciendola la colonia con más presencia de Airbnb’s en la ZMG) y el Centro de Tlaquepaque tienen un promedio en la oferta anual de 142 por ciento, y 116 por ciento de incremento respectivamente.
La colonia Artesanos destaca al tener el porcentaje de incremento de oferta más alto, con 615 por ciento, y al mismo tiempo, es la colonia con el precio promedio más bajo, de 1,3 millones. Artesanos es la quinta colonia con más Airbnb´s, con 219 viviendas registradas. Su cercanía al centro histórico la ha convertido en un foco del proceso de gentrificación en los últimos años, un fenómeno que frecuentemente implica el desplazamiento de los habitantes originales y la transformación de espacios culturales e históricos en servicios orientados al turismo.
Por otra parte, las colonias cuyo precio promedio supera los 20 millones de pesos, como Puerta de Hierro y Colinas de San Javier, han experimentado un incremento mucho menor, del siete y 13 por ciento anual en los últimos cinco años.
Asimismo, todas las colonias con un incremento entre el 65 y el 85 por ciento se encuentran en un rango de precios entre 2,4 y 3,3 millones de pesos promedio por vivienda. Estas colonias son: la Obrera, Mexicaltzingo, y El Retiro.
Gráfica de elaboración propia, realizada con datos tomados de las bases de los mapas inmobiliarios por el IIEG de los años 2020 a 2024
El Área Metropolitana de Guadalajara no para de crecer, con cada vez más gente buscando casas y una demanda que no se detiene. Esto hace que los precios se disparen, mientras que la construcción de nuevas viviendas no alcanza a cubrir lo que se necesita. Así es cómo ocurre la financiarización de la vivienda: cuando las casas dejan de ser hogares y se convierten en productos de inversión financiera.
Casas sin gente
En Jalisco, el rezago habitacional afecta al 9.7% de las viviendas, lo que equivale a 225,370 hogares en condiciones precarias de 2, 314, 364 viviendas en total, ya sea por su construcción o habitabilidad. En Zapopan este problema alcanza a 18,924 viviendas, según datos de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y el Censo de Población y Vivienda 2020. En áreas céntricas de Guadalajara, como la colonia Americana, de 2,245 viviendas en total, hay 382 viviendas deshabitadas y 168 destinadas a uso temporal, mientras que en el centro de la ciudad la cifra asciende a 1,137 viviendas vacías y 311 de uso temporal. Estas cifras no solo reflejan el rezago habitacional, sino también la desconexión entre la disponibilidad de vivienda y las necesidades reales de la población, agravando la crisis de acceso a hogares dignos.
Mientras miles de familias en Jalisco viven en condiciones precarias o no pueden acceder a una vivienda digna, esta paradoja, hay gente sin casa y casas sin gente, muestra cómo la vivienda ha dejado de ser un derecho para convertirse en un recurso mal gestionado. Este rezago no sólo afecta a quienes buscan hogar, sino que también frena el desarrollo urbano y acentúa una ciudad llena de contrastes: edificios vacíos junto a familias que no tienen dónde vivir.
¿Renovación o despojo?
Héctor Robledo, fundador de Caracol Urbano, una iniciativa que desde 2011 investiga los problemas de movilidad, vivienda digna, calidad de vida y luchas sociales en Guadalajara, junto con Libra Cano, identificaron un problema que sigue afectando al centro de la ciudad: la falta de inversión en sus terrenos y la segregación social.
“Ahí vimos que estábamos en esa fase de la gentrificación que tiene que ver con un discurso mediático de estigma, de decir que ‘la zona está abandonada’, que “el centro es peligroso” y que “vamos a revitalizar”, eso también forma parte de la depreciación del suelo”, comentó Héctor.
El centro de Guadalajara tuvo su auge en 2022, con 200 viviendas en oferta según datos de el IIEG, justo cuando comenzó el plan de redensificación del Centro Histórico. Este plan buscó repoblar la zona y bajar los precios de las viviendas, con la promesa de mejorar económicamente el área. Como parte de este plan, se aprobó la construcción de más de 600 viviendas verticales.
Aunque le llamen “redensificación”, la realidad es que la Zona Centro se encuentra entre las primeras diez colonias del municipio de Guadalajara de casas deshabitadas por vivienda, con un 21%, hay un total de 1,042 viviendas particulares y 215 de ese total están deshabitadas. Entre estas se encuentra también Barragán Hernández, que, a pesar de esto, tuvo un 62% de incremento del precio mínimo en los últimos cinco años.
La idea de una ciudad renovada, creativa y segura se ha vendido a los tapatíos desde hace años, con proyectos como el nuevo Mercado Corona en 2015, las Villas Panamericanas en 2011 y el desarrollo de Ciudad Creativa Digital desde 2012.
La Guadalajara que Héctor describe se ha convertido en el centro de todas esas promesas de renovación urbana, que, aunque suenan atractivas, a menudo ocultan el aumento de la violencia en el mercado de vivienda en las periferias.
La periferia, ¿el nuevo paraíso, o el cementerio de departamentos?
De 2021 a 2022 fue cuando más aumentaron los precios en Tlajomulco. El centro fue la zona más alta en 2024 con un 250% de incremento. Punto Sur es el que más ha aumentado, con 713% de incremento de oferta. Esto demuestra la demanda por vivir en las periferias, que ha ido aumentando a medida que vivir en los centros de la ciudad se vuelve insostenible.
Sin embargo, los desarrollos en Tlajomulco esconden algo oscuro: la realidad de la periferia es que la falta de fuentes de empleo y la inseguridad la vuelven un último recurso para la gente que busca casa en Guadalajara. El municipio de Tlajomulco tiene 77 mil viviendas abandonadas, incluyendo al apodado como “El Chernóbil Mexicano”, un desarrollo inmobiliario de 500 departamentos abandonados en Lomas del Mirador, vandalizados y con la vegetación crecida.
En las afueras de Zapopan, se encuentran las tres colonias con más porcentaje de viviendas deshabitadas por colonia: El Bajo Hábitat con un 96% de casas vacías, La reserva de Tesistán con 93%, y el poblado de Tesistán con 86%.
Residentes temporales
Entre otros factores, la concepción de las ciudades como generadoras de riqueza y no como lugares para vivir ha abierto las puertas a nuevos fenómenos que impactan directamente la forma en la que interactuamos con los barrios. La llegada de Airbnb a las ciudades ha roto los paradigmas sobre cómo los turistas experimentan los espacios que visitan, cómo se relacionan con el entorno, y cómo lo impactan y modifican en consecuencia.
Si bien Airbnb se inicia como una propuesta de economía colaborativa, entendida como todas las iniciativas económicas privadas controladas desde y beneficiando explícitamente a la propia comunidad y sus grupos sociales (CHAVES, R. & MONZÓN, J.L., 2018), muy pronto se convirtió en el ecosistema perfecto para el desarrollo del capitalismo digital, en donde a los valores de colaboración desinteresada y sustentabilidad se les reemplaza por la sed de maximizar beneficios y exprimir las particularidades de la plataforma, como el cobro de comisiones y la posibilidad de grandes empresas de acaparar el mercado.
Es necesario entonces preguntarse cómo es que Airbnb ha modificado las dinámicas de las ciudades y los barrios en dónde se ha instalado. Inevitablemente, cuando se piensa en estas alteraciones, se piensa en gentrificación, término que ha estado presente desde hace muchos años y tiene como característica principal el desplazamiento de poblaciones con menores ingresos a medida que llegan personas con un nivel adquisitivo más alto y encarecen el suelo. No obstante, la variable de Airbnb problematiza el fenómeno.
Navarrete y Pineda (2022) sugieren que esta modalidad de negocio ha modificado la forma en la que entendemos la gentrificación, y por lo tanto proponen entenderla desde cinco componentes principales: especialización comercial, el encarecimiento del suelo y la especulación inmobiliaria, la apropiación del patrimonio tangible e intangible, reconocido o no reconocido por instituciones oficiales, el deterioro de las condiciones para habitar de las clases populares y los conflictos que surgen entre habitantes y turistas.
Guadalajara se ha convertido en uno de los destinos turísticos principales de México. En lo que va del año ha tenido una afluencia (el número de personas estimadas que visitaron el destino en el mes) de aproximadamente 13 millones 559,744 millones de personas, sin contar a aquellos turistas que visitarán durante los últimos dos meses del año. Naturalmente, es una ciudad ideal para la instalación de este modelo de alojamiento.
Por medio de web scraping y un cuadro de elaboración propia determinamos que las tres colonias con mayor presencia de Airbnb´s de casa completa son la Ladrón de Guevara con 486 alojamientos, la Zona centro con 373 y la colonia Americana con 355. Con más de 100 viviendas destinadas a Airbnb les siguen la colonia Obrera, Artesanos y Arcos Vallarta, entre otras. La ocupación de las viviendas priorizando las estadías cortas (enfocadas al turismo) sobre las rentas a largo plazo evidencia la tendencia a la especialización comercial.
Los negocios de hostelería se concentran en las salidas de la ciudad, las avenidas principales y en el centro de Guadalajara.
El Instituto Metropolitano de Planeación Urbana del Área Metropolitana de Guadalajara reconoce que, en las dinámicas de comercialización, el precio de suelo se convierte en un factor fundamental, y que estimular su crecimiento responde, entre otros factores, a una cultura inmobiliaria acaparadora. Mientras que las regulaciones sigan siendo laxas, los resultados serán los mismos.
De acuerdo con Juan Manuel Munguía, superintendente del Centro Histórico de Guadalajara, aumentó cerca de 30% la expedición de licencias municipales para restaurantes, centros de hospedaje y otros negocios con relación a la industria del turismo durante 2022 y se buscaba incrementar este porcentaje en los siguientes años. No es raro entonces que los barrios patrimoniales se estén renovando y acoplando a las necesidades del turista, pero a costa de desatender a sus habitantes. En muchos casos, estas transformaciones les obligan a abandonar sus viviendas en búsqueda de condiciones de vida menos complejas.
Es difícil determinar con exactitud qué factor detona este tipo de dinámicas en las zonas céntricas y de alto valor patrimonial en Guadalajara, si es que es uno solo. No obstante, es imposible ignorar la fuerte presencia de Airbnb, así como el incremento de flujo de turistas en la zona, los cambios en los negocios, el incremento del precio del suelo y el cambio demográfico. Entonces queda la pregunta, ¿podríamos entonces decir que este modo de hospedaje contribuye a que estas colonias se sometan a un proceso de “nueva gentrificación”?
Un juego de apuestas con nuestra vivienda
Las casas deshabitadas y la financiarización de la vivienda en Guadalajara se asemejan peligrosamente a una burbuja inmobiliaria.
El fenómeno de la burbuja inmobiliaria es un proceso en donde el valor que los inversionistas le atribuyen a la rentabilidad de un supuesto mercado inmobiliario —esto es, el beneficio de ver a la vivienda como oportunidad de inversión— no refleja las necesidades de las personas. Ansiosos por beneficiarse, los inversionistas crean la visión de un crecimiento exponencial, que infla los precios; cuando no hay gente que quiera ni pueda pagarlos, el mercado se desploma.
Es un juego de apuestas con las casas como fichas, donde los que más salen perdiendo son los que empezaron con las condiciones más desfavorecidas: los habitantes originarios más pobres que terminan siendo desplazados.
Desde la pandemia, el mercado inmobiliario ha estado en una “montaña rusa” de incertidumbre. Justo después de su peor estancamiento en 2020, los precios de las casas y departamentos en venta en la Zona Metropolitana de Guadalajara tuvieron su mayor incremento en todos los campos; el precio promedio subió 18% con respecto al año anterior, mientras que el precio mínimo subió 23% y el máximo 41%. En 2022, este incremento se mantuvo estable, y solo el mínimo bajó a -8%. Ya en 2023 es cuando vemos un cambio significativo en las tendencias, con el promedio incrementando solo 4%, mientras que el precio mínimo bajó a -10%. En 2024 el promedio subió 3%, pero el mínimo tuvo su mayor incremento en todos los años con 41%. La Sociedad Hipotecaria Federal reporta que en 2024 la ZMG tuvo un incremento general de precios de vivienda de 9.12 por ciento.
Gráfica de elaboración propia, mostrando el incremento de los precios de vivienda en venta ofrecidas por sitios web, con el precio de cada año deflactado a abril del 20204. Realizada con datos tomados de las bases de los mapas inmobiliarios por el IIEG de los años 2020 a 2024
Esta subida dramática del precio mínimo a comparación del precio promedio y el máximo nos deja con más dudas que respuestas. Si tomamos las tendencias de los precios promedios y máximos, ¿Será que 2024 marca un punto en donde el mercado inmobiliario comience a estabilizarse? Especialistas apuntan a que, si el Banco de México reduce las tasas de interés sobre el crédito hipotecario, el mercado inmobiliario podría subir de nuevo. Esto implicaría que la baja demanda que vimos este año será un fenómeno temporal.
Mientras tanto, el aumento del precio mínimo podría ser un indicador de que la presión de los desarrollos en zonas empobrecidas ha dejado su huella en la mayor parte de las colonias de la ZMG.
Las colonias en “tendencia”
La cantidad de casas en oferta refleja un patrón similar, pero con cambios más inmediatos: las colonias que tuvieron más demanda en los últimos cuatro años fueron Puerta de Hierro, Valle imperial, Valle real, Ciudad granja y Colomos Providencia. La mayor parte de ellas tuvo su auge en 2022, seguidas por una caída que continuó hasta 2024.
Por su parte, la colonia Americana, apodada como “el barrio más cool del mundo” por la revista Time Out en 2022, y recientemente calificada “Barrio mágico” por la Secretaría de Turismo, también se encuentra entre las 10 colonias con más oferta en los últimos cinco años; sin embargo, ha caído 54% en 2024. Ladrón de Guevara, vecina de la Americana, sigue el mismo padrón de oferta, con un incremento fuerte en 2022 que duró hasta 2023, y un desplome en 2024.
Ciudad Granja se anuncia en sitios de desarrollo inmobiliario como “una de las colonias con mayor plusvalía, historia, reconocimiento y tradición en Guadalajara”. Tuvo su pico en 2023 con 623 casas en oferta y, aunque la oferta bajó en 2024, se sigue manteniendo entre las cinco colonias con más oferta de ese año. Además, vio un aumento promedio anual de 18% en el precio mínimo, y de 30% en el precio máximo en los últimos cinco años.
Gráfica de elaboración propia de las colonias con más cantidad de casas y departamentos en venta a través de los últimos cinco años, realizada con datos de la IIEG
Una ciudad en renta
Real State Foresight nos habla de una tendencia donde la gente se ve obligada a rentar por factores económicos y laborales: “Esta tendencia fortalece el mercado de renta, con proyecciones de que el 60% de las viviendas en Guadalajara se destinen a arrendamiento para 2030”.
¿Qué futuro espera a Guadalajara?
La gentrificación en Guadalajara no solo es un cambio urbano; es un reflejo de cómo las dinámicas económicas globales transforman el acceso a la vivienda en una apuesta financiera. Mientras las plataformas como Airbnb y los proyectos de redensificación reconfiguran barrios históricos, los residentes enfrentan el desafío de adaptarse o desplazarse. Con barrios como la colonia Americana convertidos en símbolos de especulación y periferias como Tlajomulco marcadas por abandono masivo, la ciudad vive una paradoja: más viviendas en el mercado, pero menos accesibles para quienes las necesitan.
El reto para las políticas urbanas y sus ciudadanos radica en equilibrar el desarrollo con el derecho a habitar. ¿Será posible que Guadalajara encuentre un modelo de crecimiento sostenible que priorice a sus habitantes? O, por el contrario, ¿seguirá siendo una ciudad donde la gente no tiene casa y las casas no tienen gente? La respuesta dependerá de las decisiones que se tomen hoy, en un contexto donde cada construcción, cada licencia y cada negocio moldean el futuro del hogar de miles.
