Andrés de la Peña: “Gente sin casa y casas sin gente»

“La vivienda en Guadalajara es de las más caras de Latinoamérica, si consideramos cuánto gana la gente promedio.”, comparte Andrés. 

Para Andrés de la Peña, periodista, activista y especialista en temas de vivienda, la crisis de vivienda que atraviesa a la ciudad es un problema multicausal que persigue a los jóvenes en su búsqueda por conseguir una casa propia.

¿Qué tan accesible va a ser para un joven tener una vivienda propia e independizarse?

“Es imposible.”, responde. 

Desde 2005 para acá el precio promedio de vivienda según el índice de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) se ha duplicado en términos reales, la explicación no sólo es la inflación. 

“Tenemos una de las ciudades donde, con relación al ingreso de las personas, la vivienda es de las más caras de Latinoamérica si consideramos cuánto gana la gente en promedio.”

Para entender lo que sucede, Andrés plantea abordar el tema desde dos grupos: hay gente sin casa y casas sin gentes. 

Desde tiempos del expresidente Vicente Fox, con la Política Nacional de Vivienda, se construyeron casas de manera corrupta, posicionándose en lugares donde la calidad de vida es baja y el resultado fue que hay zonas con miles de casas que están abandonas, pero esto es sólo una parte de las casas sin gente. 

“El otro tipo de casas sin gente es la cantidad enorme de inmuebles derruidos, abandonados e intestados que están en el centro histórico, no solo el de Guadalajara, también el de Zapopan y no solamente en el centro histórico, en varias zonas como el oriente de la ciudad.”

El Área Metropolitana de Guadalajara sigue creciendo, hay mucha presión de demanda y personas buscando casas, los precios suben y la producción de nuevas unidades de vivienda no va al ritmo de la demanda. Esto llega a la financiarización, un elemento importante, aquí la vivienda se convierte en un producto financiero de inversión.

“Hay mucha gente y compañías que empiezan a comprar casas solamente para depositar su dinero, como el suelo y la vivienda son escasos, hay mucha población y una presión de mercado para comprar en zonas de la ciudad con servicios y flujo comercial, lo que hacen es comprar casas solo para tenerlas ahí -vacías- como inversión.” 

El problema es multicausal, si se habla desde la macroeconomía, Estados Unidos, China y Europa están en una guerra por acero y cemento, lo que explica una parte de la poca densidad de construcción de vivienda, por otro lado, el suelo por sí solo es caro y el invento de estos nuevos modelos de negocios ha incrementado el precio todavía más. 

“Para construir un edificio, algo que empezaron a hacer es venderlo en preventa, el modo en el que se construyen estas torres enormes de 10 a 15 niveles es que para cuando se diseña el proyecto ya tiene que haber un mínimo de venta -10%-, para cuando se está haciendo el hoyo en el suelo, ya tiene que estar la mitad de la torre vendida o si no, no hay dinero para construirla.”

Esto es peligroso porque están apostando dinero a algo que todavía no existe, la mayoría de veces sí lo logran, pero en ocasiones no, como ya ha sucedido aquí en Jalisco.  Aunque la lógica sería que el precio baje, las inmobiliarias llegan y proponen una salida: los créditos informales. 

“Esto es un problema porque los precios del suelo no se ajustan ni siquiera a lo que puede pagar una desarrolladora, los precios del suelo están ajustados a lo que pueden pagar los inversionistas.”

Hay dos demandas: la demanda de los inversionistas y la demanda de la gente que quiere una casa.

“Las personas tienen mucho menos dinero que los inversionistas, entonces la poca vivienda que se produce se hace para los inversionistas y no se está haciendo vivienda para la gente que busca comprar una casa.”

El precio del suelo no baja aunque las personas no lo puedan adquirir, lo que introdujo una nueva propuesta de negocios: invertir los ahorros personales en un desarrollo. Otra salida que han creado las inmobiliarias es el financiamiento interno. 

“En vez de que las personas le pidan un crédito a un banco y que el banco evalúe si las personas lo pueden pagar, la inmobiliaria les da un crédito con condiciones más flexibles, esto es ilegal, pero se ha permitido, no puedes volverte una institución crediticia informal sin permiso de nadie.”

Otra forma que ha hecho que el precio del suelo no baje es que ya no es necesario que se compre el desarrollo completo, ahora la torre se vuelve una empresa y las personas compran acciones, a esto se le llama: pull de rentas, si la persona compra el 1% de la torre, entonces recibe 1% del rendimiento. 

Todo esto se observa no solamente en Guadalajara, también en Ciudad de México o Monterrey, este modelo de negocios se aplica al menos en estas 3 ciudades metropolitanas. 

Considerando todo este mercado ¿Qué tan accesible va a ser para un joven tener una vivienda propia e independizarse?

“Es imposible.” 

¿Qué hacen entonces?

“Se hacinan, viven en comunas, en lugares que no están adecuados para vivir en comuna y entonces se hacen los cinco, seis, diez roomies o se hacen los hostales en el centro de Guadalajara.” 

También se van a vivir lejos, perder la calidad de vida y su cercanía con sus vínculos con la esperanza de encontrar una renta más asequible, en otros casos se mudan a ciudades pequeñas y medianas. Otra consecuencia son los paracaidistas, aquellas personas que ocupan por la fuerza y toman predios. Protestar es otra manera de actuar de los jóvenes y por último buscan en los centros vivienda más precaria y reducida en dimensiones, un ejemplo es rentar un “cuartito.” 

“¿Qué va a pasar? Pues depende de muchas cosas, en cada ciudad puede ser un poco diferente, pero puedes jurar y puedes apostar a que van a hacer esas dos vertientes, lucha a veces legal, a veces clandestina y reducción de la calidad de vida y de la calidad de la vivienda con tal de costearla.”

¿Crees que realmente es más difícil encontrar vivienda ahorita que hace 10 años o incluso más tiempo?

“No solo lo creo, lo sé y lo puedo comprobar con información verificable.”

Se necesitan dos series estadísticas para contestar la pregunta más allá del debate y la opinión: los salarios y el precio de la vivienda. 

Desde los 70s la inflación hace que los precios suban y los salarios no logran alcanzarlos, aunque en el sexenio de Obrador por primera vez aumentó el valor real del salario mínimo, eso no deshace 30 años de pérdida de valor. 

La vivienda, por otro lado, ha ido en aumento más que la inflación, según series históricas del Índice SHF de Precios de la Vivienda, además de la influencia de factores como la especulación, la vivienda deteriorada, etcétera. 

“El hecho de que el salario -no solo el mínimo- el promedio también ha perdido valor y poder adquisitivo y que la vivienda ha subido de precio incluso más rápido que la inflación, ya se puede afirmar sin lugar a dudas que es más difícil conseguir una casa ahora que en 2010, que en 2005, que en los 80s, incluso tomando en cuenta el error de diciembre y la crisis, aun así es más difícil conseguir una casa. Si a nuestra generación le ocurriera algo parecido al error del diciembre, sería el fin del mundo para nosotros”.